1-2 月TOP100 房企操盘销售金额同比下降43.2%。根据克尔瑞公布的2022 年1-2 月销售业绩排行榜数据，TOP100 房企操盘口径销售金额为9266.5 亿元，同比降低43.2%，增速较1 月降低3.5 个百分点；权益口径销售金额为7329.8 亿元，同比降低44.8%，增速较1 月降低2.6个百分点，权益比79.1%。

　　各梯队操盘销售金额同比增速、门槛均出现较大幅度的下滑，腰部房企门槛降幅最大。销售规模方面，2022 年1-2 月TOP10 房企实现操盘口径销售金额3830.9 亿元，同比下降41.2%；TOP11-20 房企实现操盘口径销售金额1506.1 亿元，同比下降48.2%。门槛方面，从2022 年1-2月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP31-50 房企，同比下降40.1%；TOP51-100 房企排名第二，同比下降40.6%；跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降49.2%。

　　龙头公司方面，2 月操盘销售金额同比全线萎靡，TOP20 仅1 家同比正增长。从2 月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为407.0 亿元，其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额306.9、213.8、193.2、127.3 亿元。从1-2 月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为876.8 亿元，其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额637.6、477.9、453.2、273.5 亿元。

　　销售遇冷主要有以下三方面原因：(1)春节期间受疫情影响，返乡潮仅在部分地区出现，规模不及预期；(2)行业仍处于较为艰难时刻，去年较为严厉的调控对地产供给端形成显著压制，包括“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策影响流动性；供地端“两集中”政策打乱房企周转节奏，导致多数房企供货结构受到影响，1-2 月部分城市开盘楼盘较少、质量低，进而影响购房者的需求；(3)自去年房贷利率提升、房贷额度收紧，需求端一直较为萎靡，叠加房地产税试点等不确定因素，楼市观望氛围较浓。新年伊始虽然多地对需求端的政策出现放松，但力度尚显不足。

　　考虑到“因城施策”背景下已有多地在需求端进行实质性的放松，包括降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等，可以判断政策底已经显现。但从1-2 月楼市反应的情况看，目前政策力度尚不足够，预计有更多政策利好在途。

　　投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。此前我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。目前从销售情况看，基本面下行仍未触底。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复” 是2022 年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H 股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。

（文章来源：国盛证券）