利好房企是不是一定利好房价？触底反弹真的要上演了吗？

最近几天，伴随着地产股的上涨，时不时的会刷到一些关于“楼市回暖”的消息。楼市真的要在这一轮冷空气中暖起来吗？

从资本市场的表现来看，似乎热度不低。2月11日收盘，泰禾集团、荣安地产、金科股份等多只地产股涨停。这也是开年以后房地产开发板块的连续5天走红。

港股地产股方面，也是连续两个交易日大涨，富力地产、中国金茂、世茂集团、融创中国、中国奥园纷纷冲高，涨幅居港股市场前列。

回暖的信号不仅仅只有股票。

比如2月8日，一条来自央行、银保监会的新闻显示：银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，将不再纳入房地产贷款集中度管理。

央行方面表示，此举有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这是继此前房企优质项目并购贷款之后又一个不计入“房地产贷款集中度管理”的涉房贷款业务。

房地产贷款是一个总称，里面包含了个人住房贷款、商品房的开发贷，还有保障性租赁住房的贷款等等。保障性租赁住房的相关贷款不计入两条红线内，那么就意味着给商品房，给房企的贷款额度提高了。

举一个十分粗糙的例子，原本按照规定，A房企能拿到的贷款总额度是1万亿，并且已经用完了全部额度。但是这1万亿中，有1千万是拿来开发了保障性租赁住房项目，那么现在，A房企就又释放出了1千万的额度。

无独有偶，2月10日晚，财联社爆出重磅消息，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

报道称，预售资金监管额度由市县级住房城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

简单解释一下为何此条消息会被解读为利好。房企的资金来源主要有两条，一是融资，二为销售回款。

在当前融资较为困难的情况下，销售回款成为了不少房企的“回血源”。但是，销售回款有相当大的一部分被严密监管，这就是商品房预售资金的监管。而全国性的预售资金办法的出台，意味着房企又多了一部分活钱，对现金流紧张的房企来说，无疑是一大利好。

那么利好房企是不是一定利好房价？触底反弹真的要上演了吗？

我们都感受的到，这个春节期间，有一股冷空气强势来袭。在天气温度变冷的同时，也不得不承认，楼市的这个春节假期，也有点冷。

中指研究院公布的数据显示：春节期间（1月31日至2月6日），深圳成交面积0.94万㎡；广州成交面积0.1万㎡，比去年同期下降99%。另外，苏州、温州、武汉、青岛、福州、大连的成交面积均较去年同期下滑9成以上。

其中，与去年春节期间（2月11日至2月17日）相比，广州更是下滑了85%，是监测代表城市中，下滑幅度最大的。

当然，也有春节期间比较热闹的城市。比如上海，新房成交一枝独秀，成为拉动一线城市春节成交量的关键因素。对比往年不足2万平方米的成交量，上海新房市场在1月31日至2月6日成交了10.3万平方米，可以称得上是巨量增长。

不过，业内人士也分析了，上海春节期间新房成交火爆也是有特定原因的，比如供应的新房处在热点板块、项目总价通常在400万以内，能承受的客群比较多等等。想要真正验证市场温度，还需要看二手房行情才行。

那么二手房要回暖了吗？其中有一个尤为关键的影响因素就是“信贷”。

2月10日，中国人民银行发布1月金融统计数据。数据显示，2022年1月，广义货币（M2）余额243.1万亿元，同比增长9.8%；人民币贷款增加3.98万亿元，同比多增3944亿元；社会融资规模新增6.17万亿元，同比多增9842亿元。三项指标均好于市场预期。信贷方面，1月人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元，超出市场预期的3.7万亿元。

从数据来看，1月的信贷中多增部分主要依靠企业部门拉动，尤其是企业短期贷款拉动，企业中长期贷款增量与上年基本持平。住户部门贷款增速，无论短期还是中长期，均弱于去年同期。居民贷款少增、存款多增，反映居民消费支出与购房需求偏弱。

但中原地产研究院首席分析师张大伟认为，“当下主要城市积压房贷在2021年10月至2022年1月增加信贷的影响下，已经基本消化，房贷放款周期集中在一个月左右。对于楼市来说，政策已经基本见底。”

而从近日记者的走访来看，虽各大城市在银行利率、放款周期等方面略有不同，但整体来看，目前银行贷款额度较充足，放款周期回归正常，首套贷款利率部分地区有小幅松动。

自年初LPR下调后，京、沪、深等多地银行紧跟着就正式下调了房贷利率5个基点。其中，北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。根据贝壳研究院监测的103个重点城市房贷利率情况，LPR下调后，103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点。

同时，放款速度也较快。深圳有国有银行个贷经理称，目前二手房从准备材料到审批放款，一般1个月内就可以完成。而北京招商银行工作人员表示，“目前贷款放款不用排队，预计整个一季度贷款额度都会比较充足，各项流程都顺利的话，一个月内就能放款。”

不否认在信贷较为宽松的当下，购房者热情有一定的回升，但这并非是房上涨的“推动器”。无论是三四线城市的“救市”，还是一二线城市的降息，体现更多的是地方楼市分化行情加剧，在大环境边际改善的情况下，满足居民合理住房需求，稳增长、稳楼市依然是重点。

房企的信用危机，也需要时间在2022年来出清风险，市场“回暖”不是短时间的事，还需要经得起考验。